Strategi Penghematan Pajak Untuk Investor Real Estat

Entitas bisnis

Langkah pertama dalam melakukan investasi real estat adalah memulai bisnis. Ada berbagai jenis entitas bisnis: kepemilikan perseorangan, Perseroan Terbatas (LLC), Seri LLC (hanya di negara bagian

tertentu), Kemitraan Perseroan Terbatas (LLP), LLLP, S-Corp, C-Corp. Masing-masing dari mereka memiliki kelebihan dan kekurangan. Satu-satunya aliran yang benar melalui entitas perpajakan dan 

yang paling menguntungkan dalam hal memegang real estat adalah Perseroan Terbatas. Perseroan Terbatas memungkinkan Anda membayar biaya terkait bisnis dengan dolar sebelum pajak. Sangat 

penting untuk dipahami bahwa ketika Anda dibayar dan menerima gaji Anda, pajak Anda sudah dipotong dan semua pengeluaran Anda apakah itu real estat atau terkait bisnis dipotong berdasarkan 

SETELAH PAJAK. Ketika Anda memiliki LLC, Anda mengambil semua pengeluaran bisnis, menguranginya, dan membayar kode revisi pajak penghasilan atas apa yang tersisa. LLC adalah satu-satunya 

entitas yang TIDAK tunduk pada batasan kerugian! LLC tidak memerlukan catatan dan risalah rapat. Pengajuan dokumen terbatas pada artikel organisasi yang mencantumkan anggota LLC. Keuntungan 

Pajak: LLC adalah entitas yang lulus dan jika merupakan anggota tunggal, entitas tersebut dianggap diabaikan oleh IRS. Korporasi dikenakan pajak berganda di mana tidak hanya laba yang merupakan 

pajak tetapi juga distribusi dalam bentuk dividen juga dikenakan pajak. Keuntungan lainnya adalah fleksibilitas dalam hal transfer kepemilikan LLC. Kepemilikan LLC dipandu oleh Perjanjian Operasi, 

yang merupakan dokumen internal. Untuk mengubah kepemilikan, semua yang perlu dilakukan adalah Perjanjian Pengoperasian dan tidak diperlukan pengajuan selain pembaruan dengan IRS untuk nomor 

ID pajak yang diberikan. Ini juga memiliki lebih sedikit pengarsipan daripada S-Corp dan sangat mudah dirawat. Jika Anda memiliki banyak properti, miliki masing-masing di LLC dan miliki satu LLC untuk 

menjadi perusahaan induk Anda yang akan memiliki semua LLC lainnya. Untuk tujuan keringanan pajak terbesar, LLC induk Anda akan menjadi satu-satunya anggota LLC untuk yang lainnya dan Anda hanya perlu 

mengajukan satu pengembalian pajak. Selain manfaat pajak, LLC juga memungkinkan Anda memiliki perlindungan aset tingkat dasar.

Jika bisnis Anda memiliki aset, aset tersebut dipisahkan dari aset pribadi Anda dan jika terjadi tuntutan hukum, aset tersebut tidak dapat disentuh. Harap perhatikan bahwa LLC adalah perlindungan aset tingkat DASAR dan jika pihak lawan memiliki pengacara yang baik, ada banyak cara bagaimana aset pribadi Anda dapat menjadi bagian dari tuntutan hukum. Ini disebut kerudung korporat yang menusuk. Misalnya, Anda diharuskan memiliki rekening bank terpisah untuk LLC. Jika LLC Anda memiliki properti Anda, maka semua properti yang berhubungan dengan pendapatan dan pengeluaran harus keluar dari rekening bank tersebut. Jika ini tidak dilakukan, status LLC dapat didiskualifikasi dan aset pribadi Anda menjadi bagian dari gugatan. LLC Anda harus bereputasi baik dengan negara bagian dan Anda harus memiliki informasi yang memadai tentang artikel organisasi Anda. Tujuan bisnis harus dinyatakan dengan jelas tanpa pengecualian dan Anda harus mengajukan amandemen bila diperlukan. Jika Anda membeli real estat, Anda harus mengatakan bahwa Anda membeli, menahan, menyewakan, atau menyewakan real estat perumahan; jika Anda menjual, Anda harus menyatakan bahwa Anda membeli untuk tujuan dijual kembali demi keuntungan, dll. Di beberapa negara bagian, LLC perlu diterbitkan di koran lokal, dan harganya bisa sangat mahal; di negara bagian lain seperti Maryland Anda perlu membayar iuran tahunan, yang saat ini $300 setahun. Anda perlu memeriksa persyaratan dan pedoman negara bagian Anda dan selalu bereputasi baik dengan negara bagian. Di beberapa negara bagian, LLC perlu diterbitkan di koran lokal, dan harganya bisa sangat mahal; di negara bagian lain seperti Maryland Anda perlu membayar iuran tahunan, yang saat ini $300 setahun. Anda perlu memeriksa persyaratan dan pedoman negara bagian Anda dan selalu bereputasi baik dengan negara bagian. Di beberapa negara bagian, LLC perlu diterbitkan di koran lokal, dan harganya bisa sangat mahal; di negara bagian lain seperti Maryland Anda perlu membayar iuran tahunan, yang saat ini $300 setahun. Anda perlu memeriksa persyaratan dan pedoman negara bagian Anda dan selalu bereputasi baik dengan negara bagian.

*PENURUNAN SEWA* untuk Tempat Tinggal utama Anda. Jika Anda memiliki LLC, Anda mungkin memerlukan kantor dan cukup nyaman di kediaman pribadi Anda. Menurut Kode IRS 288G, Anda diperbolehkan untuk memotong pembayaran sewa ruang kantor Anda di kediaman pribadi Anda.

*Depresiasi*. Ini adalah pengurangan paling menguntungkan dalam real estat! Sementara real estat Anda naik, Anda diizinkan untuk mendepresiasinya selama umur bangunan, yaitu 27,5 tahun dan mengambil pengurangan dari penghasilan Anda. Namun penyusutan hanya diperbolehkan terhadap bangunan, tanah tidak dapat disusutkan. Misalnya, jika Anda memiliki rumah seharga 100.000, nilai bangunannya mungkin hanya $80.000 dan nilai tanahnya $20.000. Dengan demikian, Anda diperbolehkan mengambil biaya penyusutan terhadap nilai bangunan saja.

*Depresiasi Dipercepat*. Anda mungkin pernah mendengar dari akuntan Anda bahwa penyusutan yang dipercepat tidak diperbolehkan terhadap real estat, dan itu benar, tetapi ada cara untuk melakukan pengurangan pada tahun-tahun sebelumnya dan itu semua tergantung pada bagaimana mereka diklasifikasikan. Misalnya peningkatan lahan seperti trotoar, trotoar, dan pertamanan disusutkan selama 15 tahun; properti pribadi disusutkan selama 5 tahun. Benda-benda yang dianggap milik pribadi menurut kode IRS 1.48-1(c) harus memiliki salah satu fitur berikut 1. aksesori 2. fungsi 3. dapat dipindahkan. Pada dasarnya segala sesuatu yang bersifat aksesoris, fungsi atau bergerak adalah real property. Jika Anda melakukan rehabilitasi dan dapat memasang dinding yang dapat dipindahkan, Anda dapat mengurangi biaya perbaikan selama 5 tahun. Jika mereka tidak bergerak, maka Anda harus mengambil potongan 5-6 kali lebih sedikit untuk perbaikan dalam 5 tahun ke depan. Jadikan semua yang Anda bisa berfungsi, menjadi aksesori, atau membuatnya dapat dipindahkan! Seorang pengembang komersial membangun gedung kantornya dengan dinding ringan yang dapat dipindahkan dan mampu mengurangi $80.000 pada tahun yang sama.

status *DEALER*. Saat membalik properti, penting untuk menghindari status "DEALER". Dalam beberapa kasus, ini dapat dihindari dengan membalik properti melalui entitas yang berbeda, dalam beberapa kasus dengan melakukan beberapa transaksi, tetapi cara termudah "ramah investor" adalah dengan menyatakan TUJUAN INVESTASI Anda. Jika Anda menyatakan bahwa tujuan investasi Anda adalah membeli, menahan, menyewakan, dan menyewakan properti kecuali terpaksa menjual dalam kondisi tertentu seperti kebutuhan modal kerja, Anda dapat lolos dengan tidak dianggap sebagai DEALER.

*Bendera Merah IRS*. Ada juga hal-hal tertentu yang tidak boleh Anda lakukan yang akan menimbulkan tanda bahaya bagi IRS dan Anda mungkin akan diaudit. Pertama, jangan laporkan terlalu banyak kehilangan pendapatan sewa, ada banyak biaya yang bisa Anda temukan untuk mengurangi pendapatan sebelum pajak Anda. Kedua, jangan terlalu memperumit struktur perlindungan aset Anda. Memiliki terlalu banyak entitas bisnis di atas satu sama lain, atau memiliki kantor pusat domisili di Las Vegas, NV, negara bagian bebas pajak bisa menjadi tanda bahaya. Melaporkan kerugian selama lebih dari 2 tahun selalu menimbulkan tanda bahaya. Akal sehat di baliknya: “kalau tidak menghasilkan uang kenapa masih berbisnis?”. Melaporkan donasi berlebihan, pengeluaran tinggi vs pendapatan tinggi juga dapat menyebabkan audit.

*Pajak properti*. Investor Real Estat tunduk pada sejumlah pajak termasuk pajak properti. Nilai yang dinilai dan nilai pasar dari properti selalu memiliki kesenjangan. Pada tahun 2007 nilai yang dinilai biasanya lebih rendah dan pada tahun 2010 nilainya 99% lebih tinggi dari nilai pasar real estat. Pajak tidak selalu dinilai ulang tergantung pada siklus pasar dan Anda bertanggung jawab untuk membantahnya. Di negara bagian Maryland, diperbolehkan untuk mempersengketakan pajak properti pribadi dalam waktu 60 hari setelah tanggal penyelesaian atau mengajukan sebelum akhir tahun untuk pemeriksaan tahun berikutnya. Meskipun pajak adalah pengurang pendapatan, itu bukan kredit pajak, dan semakin Anda dapat meminimalkan pengeluaran, semakin banyak keuntungan yang akan Anda dapatkan. Agar berhasil menyengketakan tagihan pajak Anda, Anda perlu menunjukkan harga penjualan real estat yang sebanding dan terkini di wilayah Anda.

*Pajak Keuntungan Modal*. Jenis pajak ini dikenakan hanya saat Anda menjual properti. Selisih antara harga beli dan harga jual dikenakan pajak ini. Ada pengecualian untuk pemilik rumah yang tinggal di properti minimal 2 tahun dan jumlah keuntungan. Ada cara untuk menangguhkan pajak capital gain dengan melakukan 1031 Exchange. Pastikan Anda menghubungi perusahaan eskro dan melakukan semuanya sesuai pedoman IRS. Menurut peraturan IRS ini, Anda dapat menjual properti Anda, mencari properti lain, mengajukan penawaran dalam waktu 45 hari, dan menyelesaikan properti baru dalam waktu 6 bulan dan menunda pembayaran pajak keuntungan modal. Menurut aturan pajak IRS, properti yang Anda beli harus "juga" properti, artinya tidak masalah jika lebih besar asalkan itu adalah "investasi" seperti yang baru saja Anda jual.

Informasi yang diberikan dalam artikel ini hanyalah gambaran umum dan bukan nasihat hukum tentang undang-undang pajak real estat umum. Informasi ini mungkin berbeda atau tidak berlaku tergantung pada negara bagian Anda, golongan pajak, dan/atau batasan lain yang diberlakukan oleh IRS. Silakan, berkonsultasi dengan akuntan Anda di daerah Anda.